Remate judicial Lima: cuánto pierden los propietarios en 2026

Los remates judiciales hipotecarios representan una de las situaciones más difíciles que puede enfrentar una familia. La pérdida no solo es emocional, sino económicamente devastadora, especialmente considerando las reglas legales que rigen estos procesos en Perú.

Según el Código Procesal Civil, específicamente el artículo 729, el precio base del primer remate corresponde al 66.67% del valor de tasación de la propiedad. Esto significa que una vivienda tasada en S/300,000 se ofrecerá inicialmente por apenas S/200,000. Si no se vende, el segundo remate reduce el precio en 15% adicional (S/170,000), y el tercero baja otro 15% (S/144,500).

En Comas, uno de los distritos con mayor actividad hipotecaria de Lima Norte, los datos de la SBS revelan una concentración significativa de riesgo. BBVA lidera la exposición con 441 créditos hipotecarios activos, con un monto promedio de S/159,792 por operación en 2024. Esta cifra representa un incremento respecto a los S/126,181 promedio de 2022.

La realidad del mercado hipotecario muestra señales preocupantes. Los créditos Mivivienda en Comas cayeron dramáticamente de 1,830 operaciones en 2022 a solo 905 en 2024, evidenciando una contracción del 50.5% en el financiamiento habitacional.

Lo más grave del proceso de remate es que, según el artículo 724 del CPC, si después de la adjudicación queda saldo deudor, el banco puede seguir cobrando al propietario original en un proceso ejecutivo adicional. Es decir, pierdes tu casa y podrías seguir debiendo dinero.

El proceso completo puede extenderse hasta 3 años, durante los cuales la propiedad se deteriora y pierde valor. Sin embargo, existe una ventana crítica de oportunidad: los primeros 150 días de incumplimiento, antes de que se presente la demanda judicial.

Durante esta ventana, el propietario aún tiene opciones. Puede negociar directamente con el banco una dación en pago, buscar refinanciamiento, o vender la propiedad en el mercado abierto para recuperar una mayor parte de su inversión.

Comas ofrece ventajas para una venta rápida. El distrito cuenta con infraestructura sólida: 20 colegios, 18 clínicas, 10 supermercados, 20 restaurantes principales y 13 bancos, lo que se traduce en un score de amenidades de 100 puntos. Esta infraestructura sostiene el valor de las propiedades y facilita su comercialización.

Actualmente, las tasas hipotecarias muestran tendencia a la baja. Scotiabank ofrece 7.23% TEA, mientras BBVA está en 7.74%, por debajo del promedio histórico de 9.1% que se registraba en 2023.

Si estás enfrentando dificultades para pagar tu hipoteca, no estás solo. Según el SBS, el 4.5% de los créditos hipotecarios en Lima están en situación de mora — miles de familias atraviesan la misma situación cada año. La clave está en actuar antes de que el proceso judicial avance.

La diferencia entre vender en el momento exacto en el mercado abierto versus perder la propiedad por S/144,500 en remate puede significar una pérdida muy grande para tu familia. Esa diferencia puede ser el capital inicial para una nueva etapa de tu vida.

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