¿Comprar o alquilar departamento en Lima?

Q: ¿Es mejor comprar o alquilar departamento en Perú?

Depende del horizonte de tenencia, distrito y tu rentabilidad alternativa. Como regla general: si vas a vivir más de 8-12 años en el inmueble, comprar suele ganar. Si tu horizonte es menor, alquilar e invertir la diferencia ahorrada en cuota inicial puede ser mejor. El simulador arriba te muestra el año exacto del cruce para tu caso.

Q: ¿Por qué incluyen la rentabilidad de mi inversión en el cálculo?

Si alquilas, no usas tu cuota inicial (S/ 30,000-60,000). Ese dinero invertido al 6% anual durante 30 años se convierte en S/ 170,000+. Comparar comprar vs alquilar ignorando ese costo de oportunidad es engañoso. Los simuladores básicos lo omiten — el nuestro lo modela año a año.

Question 1

¿Es mejor comprar o alquilar departamento en Perú?

Answer

No hay respuesta universal — depende de 4 variables: tu horizonte de tenencia (años que vivirás ahí), distrito (cada uno tiene plusvalía distinta), tu rentabilidad de inversión alternativa, y tasa hipotecaria efectiva. Como regla general: si vas a vivir más de 8-12 años, comprar suele ganar. Menos de eso, alquilar e invertir la diferencia es competitivo. El simulador arriba calcula exactamente cuándo se invierte el balance para tu caso.

Question 2

¿Por qué incluyen la rentabilidad de mi inversión en el cálculo?

Answer

Si alquilas en lugar de comprar, no inviertes tu cuota inicial (típicamente S/ 30,000-60,000) en el inmueble. Ese dinero, invertido al 6% anual durante 30 años, se convierte en más de S/ 170,000. Ignorar este costo de oportunidad da un resultado engañoso a favor de comprar. Los simuladores básicos solo comparan "cuota hipoteca vs alquiler" sin considerar esto. El nuestro modela año a año tu patrimonio invertido.

Question 3

¿Qué horizonte debo asumir?

Answer

Mira tu plan de vida real: ¿estarás en este distrito 5, 15 o 30 años? Si planeas mudarte por trabajo, familia o lifestyle, asume el horizonte real. Vender un inmueble antes de 5-7 años suele perder dinero por costos de transacción (alcabala, comisión inmobiliaria, notario). El simulador muestra el patrimonio en 4 horizontes (5, 15, 30, 45 años) para que veas todas las opciones.

Question 4

¿Cómo afecta la inflación al cálculo?

Answer

La inflación tiene un efecto doble: (1) hace subir el alquiler año tras año (mal para el alquilino); (2) erosiona el valor real de tu deuda hipotecaria (bueno para el comprador, porque pagas con soles que valen menos). El simulador modela ambos efectos con la inflación que tú indiques. Promedio Perú últimos 10 años: 3.2% anual.

Question 5

¿Por qué la plusvalía cambia según el distrito?

Answer

Distritos consolidados premium (Miraflores, San Isidro) tienen plusvalía moderada (3-4% anual) porque ya están "maduros". Distritos en boom (Surquillo, La Victoria) tienen mayor plusvalía proyectada (7-8% anual) por consolidación de inversión. Lima Norte y Sur balnearios varían según ciclos. El simulador usa la proyección histórica BCRP por distrito.

Question 6

¿Es mejor comprar barato lejos o alquilar cerca de mi trabajo?

Answer

Considera el costo total: si comprar lejos te ahorra S/ 200,000 pero te suma 90 minutos de viaje diario, son 540 horas al año (15 semanas laborales). Vale evaluar también costo emocional, calidad de vida, y costo de transporte. El simulador no captura esto — pero el veredicto financiero te da el dato base sobre el que sumas estas variables.

Question 7

¿Cuándo NO usar este simulador?

Answer

No es útil si: vas a heredar el inmueble (no compraste), planeas alquilar y subarrendar (necesitas otro modelo), eres inversor pure-play que solo quiere ROI máximo (mejor el cap rate de cada deal). Es ideal para personas que dudan entre quedarse en alquiler o dar el salto a comprar su primera vivienda.

Question 8

¿Qué pasa si vendo el inmueble antes de pagar la hipoteca?

Answer

Si vendes antes del fin del plazo, recibes el precio de venta menos el saldo pendiente de la hipoteca. Pagas alcabala (3% del valor menos 10 UIT exoneradas) + impuesto a renta de segunda categoría sobre la ganancia (5% si fue vivienda principal). Vender antes de 5-7 años suele perder por costos de transacción. El simulador asume tenencia hasta el horizonte mostrado.

Horizonte	Edad	Comprar	Alquilar	Diferencia	Ganador
En 5 años	33	S/ 391,971	S/ 305,680	+ S/ 86,291	🏠 Comprar
En 15 años	43	S/ 1,570,906	S/ 860,423	+ S/ 710,482	🏠 Comprar
En 30 años	58	S/ 5,829,058	S/ 2,212,106	+ S/ 3,616,952	🏠 Comprar
En 45 años	73	S/ 19,011,102	S/ 5,301,440	+ S/ 13,709,662	🏠 Comprar