💎 PRECIO ESTIMADO · SAN MIGUEL · 2 DORMITORIOS
S/ 523,350
S/ 6,978/m² · 75 m²
Rango: S/ 460,548 – S/ 586,152 · Confianza: alta (4 fuentes oficiales + 6 comparables activos en zona)
Cálculo para depa típico: ~75 m² construidos · piso 4-7 · edificio 1-5 años · con parqueo y ascensor · vista parcial. Si tu depa difiere de este perfil, ajústalo con tus datos exactos:
🧮 Calcular con MIS datos exactos →DATOS COMPLEMENTARIOS
Plusvalía, renta y liquidez
Valor en 5 años
S/ 528,847
+S/ 5,497 · tasa +0.21%/año
Renta mensual potencial
S/ 2,617
Cap rate 6% · Lima Centro-Moderna
Días promedio venta
~70 días
Liquidez mercado actual
Proyectos en estreno
15
en San Miguel
OFERTAS ACTIVAS · DEPAS SIMILARES EN VENTA
¿A cuánto se ofrecen ahora en San Miguel?
2 dormitorios · área entre 55 y 95 m². Ofertas publicadas en portales inmobiliarios públicos peruanos.
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S/ 4,849/m² · 61 m² · 2d
CENTURY 21 PREMIUM · ver oferta →
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CONTEMPO ASESORES INMOBILIARIOS S.A.C. · ver oferta →
Fuente: portales inmobiliarios públicos peruanos (mediana ofertas activas en San Miguel · 2 dormitorios). Comparables son precio publicado, no precio cerrado.
PREGUNTAS FRECUENTES
San Miguel · 2 dormitorios
¿Cuánto cuesta un departamento de 2 dormitorios en San Miguel en 2026?
¿Cuánto cuesta un departamento de 2 dormitorios en San Miguel en 2026?
Un depa típico de 2 dormitorios (~75 m², piso 4-7, edificio 1-5 años con parqueo) en San Miguel cuesta aproximadamente S/ 523,350, con rango referencial entre S/ 460,548 y S/ 586,152. Esto equivale a S/ 6,978 por m². Si tu depa tiene más amenities, mejor vista o más metros, el precio sube; si es más antiguo o piso bajo, baja.
¿De dónde sale ese precio?
¿De dónde sale ese precio?
Partimos del precio promedio por m² de San Miguel (S/ 6,344, consolidado de BCRP serie histórica + portales inmobiliarios públicos + CODIP análisis de noticias + Nexo Inmobiliario proyectos en estreno). Aplicamos ajustes por tipología (los depas de 2 dormitorios tienen factor específico), edad del edificio, piso, amenities y vista. El cálculo es transparente — puedes verlo desglosado en la calculadora interactiva.
¿Cuánto cambia el precio de un depa en San Miguel cada año?
¿Cuánto cambia el precio de un depa en San Miguel cada año?
Según la serie histórica BCRP de los últimos 3 años, los departamentos en San Miguel se aprecian en promedio 0.21% anual. Aplicado a tu depa, en 5 años podría valer aproximadamente S/ 528,847 (ganancia de S/ 5,497). Importante: plusvalía pasada NO garantiza plusvalía futura — el mercado puede variar por crisis, regulación o infraestructura nueva.
¿Cuánto puedo ganar alquilando un depa de 2 dormitorios en San Miguel?
¿Cuánto puedo ganar alquilando un depa de 2 dormitorios en San Miguel?
Aproximadamente S/ 2,617 mensuales (cap rate 6% anual típico de Lima Centro-Moderna). Esto antes de gastos: arbitrio municipal, mantenimiento del edificio, periodos vacíos, comisión de inmobiliaria si la usas (10-15% del primer mes). En neto, considera 70-80% de ese monto como ingreso real.
¿Cuánto demora venderse un depa así en San Miguel?
¿Cuánto demora venderse un depa así en San Miguel?
Aproximadamente 70 días en condiciones normales de mercado. Depende de: precio de venta vs valor de mercado (más caro = más días), calidad de fotos y descripción, accesibilidad para visitas, tendencia del mercado y temporada (verano más activo que invierno). Si pones precio dentro del rango mid del AVM, deberías estar dentro de ese rango. Si pones más alto, espera 50%+ más tiempo.
¿Conviene comprar para vivir o para alquilar en San Miguel?
¿Conviene comprar para vivir o para alquilar en San Miguel?
Para vivir: revisa también seguridad (índice 69/100 según DataCrim), transporte, colegios y hospitales cercanos. Para alquilar: el yield estimado de Lima Centro-Moderna es 6% anual, comparable con depósito plazo fijo (3-5%) y mejor que CTS. Para inversión, también considera plusvalía proyectada sobre el yield (retorno total).
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