Costos notariales y registrales en Perú: cuánto pagas además del precio

Cuando compras un departamento en Perú, el precio publicado NO es lo único que pagas. Existen costos notariales, registrales, tributarios y bancarios que suman entre 3% y 6% del valor del inmueble. Ignorar esto te puede dejar corto de cash al final del proceso.

Desglose de costos extras (departamento de S/ 250,000)

1. Alcabala (Impuesto a Transferencias Patrimoniales)

3% del valor del inmueble menos las primeras 10 UIT (~S/ 53,500) que están exoneradas. Para S/ 250,000: alcabala = (250,000 - 53,500) × 3% = S/ 5,895. Lo paga el comprador. Se paga en la municipalidad distrital antes de la escritura pública.

2. Honorarios notariales

1.0% a 1.5% del valor del inmueble. Para S/ 250,000: S/ 2,500 a S/ 3,750. Cubre minuta, escritura pública, parte registral. Cotiza con 2-3 notarías porque hay variación.

3. Inscripción en SUNARP

0.3% del valor + tasas fijas. Para S/ 250,000: aproximadamente S/ 800. Lo gestiona el notario y te lo cobra como gasto.

4. Comisión bancaria por crédito hipotecario

Variable: S/ 500 a S/ 1,500 por desembolso. Algunos bancos tienen "TCEA cero" pero cobran comisión inicial alta. Lee bien.

5. Seguros pre-pagados (primer año)

• Desgravamen (vida del deudor): ~0.06-0.08% del saldo mensual = ~S/ 150-200/mes en año 1.
• Todo riesgo del inmueble: ~0.03% mensual sobre valor de reposición = ~S/ 75-100/mes.

Algunos bancos cobran ambos por adelantado el primer año (~S/ 2,500-3,500). Otros mes a mes.

6. Tasación bancaria

S/ 350 a S/ 500. La paga el comprador, la encarga el banco. Confirma el valor real del inmueble vs el precio pactado.

7. Estudio de títulos (legal)

S/ 300 a S/ 800. Algunos bancos lo incluyen, otros lo cobran aparte. Verifica que la partida SUNARP esté limpia.

Costo total ejemplo (departamento S/ 250,000)

Cómo presupuestarlos correctamente

Regla simple: si el departamento cuesta X, ten disponible X × 1.06 (6%) para cubrir todos los gastos. Sumado a la cuota inicial. Para un depa de S/ 250,000 con cuota inicial 20%: tener S/ 50,000 (cuota inicial) + S/ 15,000 (gastos) = S/ 65,000 cash al inicio.

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