Cómo se calcula la cuota inicial de un departamento en Perú

La cuota inicial es el monto que pagas de tu propio bolsillo al comprar un departamento. El resto lo financia el banco con crédito hipotecario. En Perú, el mínimo legal varía según el tipo de crédito.

Cuota inicial mínima en 2026

• Crédito MiVivienda: 7.5% del valor del inmueble (mínimo). Inmuebles hasta S/ 343,200.
• Crédito hipotecario tradicional: 10% mínimo según SBS. Inmuebles sin tope.
• Crédito tradicional sin restricciones: 20-30% para inmuebles de mayor valor o segunda vivienda.
• Crédito Construcción / Mejoramiento: variable según el tipo de proyecto.

Cálculo: ¿cuánto necesitas en cash?

Para un departamento de S/ 250,000:

• Cuota inicial 7.5% (MiVivienda): S/ 18,750
• Cuota inicial 10% (tradicional mínimo): S/ 25,000
• Cuota inicial 20% (recomendado para mejor tasa): S/ 50,000

Adicionalmente debes considerar: gastos notariales y registrales (~1.5% del valor = S/ 3,750), ITP (Impuesto a las Transferencias Patrimoniales, lo paga el comprador en algunos casos), seguros pre-pagados del primer año.

Por qué conviene aportar más del mínimo

Cada 5% adicional de cuota inicial reduce ~0.3-0.5 puntos la TCEA del banco. Sobre 20 años de crédito, eso son S/ 15,000-S/ 30,000 menos pagados. Si tienes ahorrado más del mínimo, no lo guardes en banco al 1% — úsalo para reducir el préstamo y sus intereses.

¿No tienes la cuota inicial completa?

Opciones legítimas: 1) Préstamo familiar formalizado por escrito. 2) Adelanto de CTS y AFP (la nueva ley permite usar AFP para vivienda primaria bajo condiciones). 3) Bono Mi Vivienda — efectivamente reduce tu aporte. 4) Promotores que aceptan cuota inicial fraccionada en pre-venta (pagas en cuotas mientras se construye).

Calcula tu cuota mensual y total a pagar en /calculadora-hipoteca.