Pre-aprobación bancaria hipotecaria: cómo conseguirla y por qué es el paso #0

El error #1 de compradores primerizos en Perú: enamorarse de un departamento antes de saber cuánto les prestará el banco. La pre-aprobación hipotecaria es el paso #0 de toda compra inteligente. Es gratis, no compromete a nada, y te da claridad total de tu presupuesto real.

¿Qué es la pre-aprobación?

Es una evaluación inicial que hace el banco con tu información financiera básica para determinar: 1) Si calificas para crédito hipotecario, 2) Hasta qué monto te presta, 3) A qué tasa indicativa, 4) Por cuánto plazo. Te dan una carta de pre-aprobación con vigencia 30-90 días.

Cómo se calcula tu monto pre-aprobado

Fórmula clave: cuota mensual no debe superar 30-35% de tus ingresos demostrables. El banco calcula la cuota máxima que puedes pagar y de ahí deduce el monto total prestable a la tasa actual y plazo elegido.

Ejemplo: ingresos demostrables S/ 5,000/mes → cuota máxima S/ 1,500-1,750. Con TCEA 11% a 20 años → te prestan ~S/ 150,000. Sumando tu cuota inicial podrías comprar departamento de S/ 175,000-200,000.

Documentos para pre-aprobación

• DNI
• 3-6 últimas boletas de pago (planilla)
• Si eres independiente: 12 meses de declaraciones SUNAT, RUC vigente, estado de cuenta bancario reciente
• Constancia de trabajo (si te la piden)
• Estado civil acreditado

Errores comunes que evitar

1. Solo aplicar a un banco: cada banco evalúa distinto. Aplica a 3 en paralelo y compara ofertas.
2. Mentir sobre ingresos: el banco verifica cruzando con SUNAT y SBS. Te bajan la calificación de inmediato.
3. Tener deudas activas no informadas: salen en SBS. Cancélalas o redúcelas antes de aplicar.
4. Cambiar de trabajo justo antes: necesitas estabilidad laboral mínima 12 meses en el mismo empleo.
5. Ignorar el reporte de centrales de riesgo: revisa Equifax y Experian antes. Si tienes mora, regulariza primero.

Estrategia óptima

1) Aplica a BCP, BBVA e Interbank en paralelo (los 3 más competitivos). 2) Lleva la mejor oferta a tu banco principal y pide igualar. 3) Considera MiVivienda si calificas (tasa más baja). 4) Una vez con pre-aprobación, busca departamentos en tu rango real, NO arriba.

Calcula tu cuota mensual antes de aplicar en /calculadora-hipoteca.