SUNARP: cómo verificar la partida registral de un inmueble antes de comprar

La partida registral SUNARP es el documento que prueba quién es el dueño legal de un inmueble y qué cargas tiene. Revisarla antes de comprar es OBLIGATORIO. Costo: S/ 5 por consulta vía web SUNARP en línea (5-10 minutos).

Cómo solicitar la partida

Opción 1: Web SUNARP en línea (https://enlinea.sunarp.gob.pe). Necesitas el número de partida o la dirección exacta del inmueble. Opción 2: Presencial en cualquier oficina SUNARP. Opción 3: A través de un notario (si ya estás en proceso de compra).

Estructura de una partida registral

Una partida tiene 4 rubros principales (algunos opcionales según el inmueble):

• Rubro A — Antecedentes: historia del inmueble, cuándo se inscribió, descripción técnica.
• Rubro B — Titularidad: quién es el dueño actual y los anteriores. Aquí debe aparecer el VENDEDOR.
• Rubro C — Cargas y gravámenes: hipotecas, servidumbres, anticresis. Lo más crítico de revisar.
• Rubro D — Medidas cautelares: embargos judiciales, demandas. Si hay algo activo, NO compres.

Banderas rojas críticas

1) Hipoteca activa: el inmueble está garantizando un crédito. Antes de pagar, exige carta de levantamiento del banco acreedor. 2) Embargo judicial vigente: hay un proceso legal en curso. Salir limpio puede tomar meses o años — descarta la operación. 3) Discordancia de titularidad: si quien te vende no aparece en Rubro B, NO firmes nada. 4) Anotación de demanda: alguien está disputando la propiedad. Riesgo alto.

Banderas amarillas

Servidumbre de paso o luz: limita uso pero usualmente no bloquea compra. Anotación preventiva: alguien empezó un trámite (compra, embargo) que aún no se inscribió definitivo. Pregunta al vendedor qué es y revisa con notario.

Después de la verificación

Una partida limpia (sin cargas activas) + titularidad clara del vendedor = puedes proceder a la firma de minuta y eventual escritura pública. Si tienes dudas, un abogado especializado revisa la partida en 30 minutos por S/ 100-300.

Verifica también la reputación del constructor en /verificar-inmobiliaria.